Boliglån for førstegangskjøpere — egenkapitalkravet på 15 % forklart (2026)

Egenkapitalkravet for boliglån er 15 % av kjøpesummen, fastsatt i utlånsforskriften som Finanstilsynet forvalter. Skal du kjøpe en bolig til 3,5 millioner kroner, må du altså ha 525 000 kr i egenkapital før banken vurderer resten som lån. Kravet er likt for alle boligtyper med unntak av noen få banker som har egne, strengere ordninger for unge kjøpere.

Kort oppsummert

• Hovedregel: 15 % egenkapital av kjøpesummen — ikke av lånebeløpet.
• Egenkapitalen må være egne midler eller gave — ikke lån.
• Banken vurderer også betjeningsevne: total gjeld bør normalt ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.
• BSU, vanlig sparing og eventuelt kausjon fra foreldre er de tre vanligste veiene til egenkapitalen.
• Noen banker har egne førstehjemsløsninger med lavere krav, men ofte mot kausjon eller strengere inntektskrav.

Hvorfor 15 % — og hvorfor akkurat der grensen ligger

Utlånsforskriften ble innført for å dempe risikoen for at husholdninger tar opp mer boliglån enn de tåler ved renteoppgang eller boligprisfall. Egenkapitalkravet gir banken en buffer: faller boligprisene noe, skal lånet fortsatt være dekket av boligens verdi. For deg betyr det at egenkapitalen ikke bare er en formalitet — den er den første bufferen mot at du står i en bolig med mer gjeld enn den er verdt.

Beregningsgrunnlaget er kjøpesummen, ikke takstverdien og ikke lånebeløpet. Kjøper du en bolig til 3 500 000 kr der selger krever hele beløpet kontant ved overtagelse, må 525 000 kr komme fra egenkapital, og resten — 2 975 000 kr — kan lånefinansieres, forutsatt at inntekten din tåler det.

De tre vanligste veiene til egenkapitalen

1. Boligsparing for ungdom (BSU)

BSU er det mest kjente verktøyet, med årlig skattefradrag på innskudd opp til maksbeløpet fastsatt av Skatteetaten for inntektsåret, og et samlet sparetak over kontoens levetid. Fordelen er skattefradraget — ikke renten, som normalt ligger på linje med andre sparekontoer. Full gjennomgang av grensene og fristene står i BSU-guiden.

2. Vanlig sparing med fast månedlig trekk

Uten BSU-fordel er disiplin det som avgjør farten. Et fast trekk rett etter lønn, plassert på en konto med konkurransedyktig rente, bygger egenkapitalen raskere enn sporadisk sparing. Se hvordan du setter av 10 % av lønnen og hvilke kontoer som gir best rente i 2026 for konkrete tall.

3. Kausjon eller gave fra foreldre

Noen foreldre stiller som kausjonist i stedet for å overføre penger — banken godtar da sikkerhet i foreldrenes bolig i stedet for kontant egenkapital. Dette er ikke gratis for foreldrene: de blir reelt ansvarlige for lånet hvis du ikke betaler. Kausjon for barns boliglån går gjennom risikoen i detalj før noen signerer.

Regnestykket: hva kreves for ulike kjøpesummer

Tallene viser bare egenkapitalkravet — ikke om inntekten din faktisk tillater et lån av den størrelsen. Gjeldsgradsregelen (maks fem ganger brutto årsinntekt, inkludert annen gjeld) kan sette en lavere grense enn egenkapitalkravet gjør.

Hva med omkostninger og flytteutgifter?

Egenkapitalkravet dekker bare selve kjøpesummen. I tillegg kommer dokumentavgift (2,5 % av kjøpesummen for de fleste boligtyper, se Lovdata og Skatteetaten), tinglysingsgebyr, eventuelt boligkjøperforsikring og flyttekostnader. Sett av 3–4 % av kjøpesummen i tillegg til egenkapitalen, så unngår du at omkostningene spiser bufferen rett etter overtagelse.

Før du søker: sjekk disse tre tingene

1. Kredittscoren og eventuelle anmerkninger. En liten, uoppgjort anmerkning kan stoppe hele søknaden. Se kredittsjekk deg selv for hvordan du sjekker gratis.
2. Hele gjeldsbildet, ikke bare boliglånet. Studielån, forbrukslån og kredittkortgjeld teller med i gjeldsgradsberegningen. Lån og gjeld: oversikten viser hvordan bankene regner.
3. Om du vil ha fastrente eller flytende rente på det nye lånet — avgjørelsen påvirker både budsjettet og risikoen din de første årene. Se fastrente eller flytende rente.

Egenkapitalkravet er fast, men veien dit er din egen: BSU for skattefradraget, vanlig sparing for disiplinen, og en ærlig samtale med banken om hva inntekten din faktisk tåler i lån. Les mer i budsjettmalen etter SIFO-standard for å se hvor mye du realistisk kan sette av til sparing hver måned, eller gå til finansbasen.no for hele oversikten.